2015-01-06 借地借家法と賃料増減額請求権
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なお、このトピックは、メールマガジン発行日現在での原稿をほぼそのまま掲載しており、その後の上級審での判断の変更、法令の改正等、または学説の変動等に対応していない場合があります。 |
１ 今回の判例 借地借家法と賃料増減額請求権
最高裁平成２６年９月２５日判決
賃借人Ｙ氏は、賃貸人Ｘ氏から建物を賃借していましたが、契約上、平成６年以降の賃料は月額３００万円とされていました。そして賃借人Ｙ氏は、賃貸人Ｘ氏に対し、平成１６年３月、賃料を月額２４０万円に減額する旨の通知をしました。
これに対し、賃貸人Ｘ氏は、Ｙ氏に対し、平成１７年７月、賃料を月額３２０万円２２００円に増額する旨の通知をし、賃料額の確認を求める訴えを起こしました（前訴）。Ｘ氏はさらに、前訴の訴訟中である平成１９年６月、賃料をさらに月額３６０万円に増額する旨の通知をしました。
そして裁判所は、前訴において、Ｙ氏が２４０万円への減額の通知をした時点での賃料を確定したところ、その後Ｘ氏は、Ｘ氏が前訴の最中にした３６０万円への増額の通知時点での賃料額の確認を求める訴えを提起しました。これに対し、Ｙ氏は、訴えを提起することの可否を争いました。
なお本件においては、難しい法律解釈が争点となっていますが、本稿の解説欄においては賃料増減額請求権の行使の方法に絞ってご紹介します。
今回は事案も複雑ですし、裁判所の判断も主として法律的な論点ですので、後述の解説欄だけをご覧になってもよいかもしれません。
２ 裁判所の判断
裁判所は、前の判決の効力が、Ｙ氏がした２４０万円への減額の通知の時点、およびＸ氏がした３２０万円への増額の通知の時点での賃料額を判断しているにすぎないから、Ｘ氏が３６０万円への増額の通知をなした時点における賃料額の確認を求める訴訟を提起することも認められる、と判断しました。
３ 解説
（１） 賃料額増減請求権
今回の事例では、当事者双方による賃料増減額の通知が訴訟の根拠とされています。
この点、上で申し上げたとおり、本件では賃借人と賃貸人が相互に一方的に賃料の増額や減額の通知をしあっていますが、これにはどんな意味があるのでしょうか。これは、借地借家法１１条と３２条に定める「賃料額増減請求権」という権利に基づいた行為です。
すなわち、借地借家法では、土地や建物の租税その他の負担の増減、土地や建物の価格が上昇したり低下したりするなど経済事情の変動により、または近隣の類似物件の賃料と比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができるという権利が認められているのです。
この点例えば、土地の賃貸借などでは、ずいぶん昔に締結した契約の賃料のまま、ずっと更新され、地代として見合わなくなっている事例も見受けられます。このような場合に活用できるのが、賃料額増減請求権です。
（２） 賃料額増減請求の手順
この賃料額増減請求権は、賃貸人、賃借人どちらからも行使することができます。具体的には、まずは、妥当と考える賃料への変更を、相手方に書面で通知すします。そして、この通知は、調停や裁判になった際の証拠とするためにも、書面で、かつ到達を確認できる内容証明郵便などの方法によって行うのが望ましいと考えられます。
そして、賃料の増額または減額の通知（意思表示）を行うと、その時点から将来に向かって増額・減額の効果が生じます。
しかし、通常は、他方の当事者はそうした一方的な増減額の通知について納得しない場合がほとんどですので。それで、当事者間で意見がまとまらない場合には、裁判所の判断を仰ぐことになります。そして、裁判所が最終的に賃料額を確定するまでの間、賃借人は、相当と認める金額、通常は従前の賃料を支払えばよいとされています。
ただし、裁判所の判断を仰ぐといっても、法律上は、いきなり訴訟を提起するのではなく、まず、裁判所に調停を申し立てなければならないとされています（民事調停法２４条の２）。
そして、調停でも協議が整わない場合にはじめて、訴訟を提起することができ、裁判所が適切な賃料額を判断することとなります。
適切な賃料額の判断にあたり、裁判所は、固定資産税などの公租公課の増減、土地建物の価格変動、近隣の同種物件の賃料相場、その他賃貸人と賃借人との間の個別事情等を考慮します。そして、こうした手続の中で不動産鑑定が行われることも少なくありません。
（３） 賃料額増減の効果
裁判所が賃料額を確定すると、契約上の賃料は、賃貸人または賃借人が増額または減額の通知（意思表示）をした時点に遡って、確定します。
そうすると、判決までの期間の賃料支払いについていえば、賃料が減額された場合は賃貸人は多くもらいすぎたことになり、賃料が増額された場合は賃借人は払い足りなかったことになります。
この場合、超過分や不足分については、年10％の割合による利息を付けて支払うか返還しなければならないと借地借家法で定められています。
不動産の賃貸借はどの業種でも関係のある問題であり、賃料の金額は、事業の損益に大きな影響を与えるものです。それで、契約書の記載いかんにかかわらず、賃料が実態にそぐわない場合には、賃料額増減請求権を積極的に活用することを検討できるかもしれません。
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